Пошкоджена війною нерухомість: коли власник може не сплачувати податок

Повномасштабна війна залишила тисячі власників житлової та комерційної нерухомості в ситуації, коли об'єкт формально продовжує перебувати у власності, але фактично не може використовуватися через пошкодження або руйнування. За загальним правилом володіння нерухомістю породжує податковий обов'язок, однак для майна, яке постраждало внаслідок бойових дій, законодавством передбачено спеціальний режим.

Власники пошкоджених житлових і нежитлових об'єктів за певних умов можуть не сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Проте сам факт ракетного удару, обстрілу або іншого пошкодження будівлі ще не означає автоматичного припинення нарахування податку. Ключове юридичне значення має належна фіксація стану нерухомості та внесення відповідних відомостей до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів і диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України.

Коли податок за пошкоджену нерухомість не нараховується

Податкове законодавство розрізняє ситуації залежно від характеру та масштабу пошкодження об'єкта. Якщо житлова або нежитлова нерухомість постраждала настільки, що потребує капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, податок на нерухоме майно за неї не нараховується та не сплачується протягом визначеного законом періоду.

Для об'єктів, пошкоджених починаючи з 1 січня 2023 року, цей період починається з першого числа місяця, в якому факт пошкодження був зафіксований за даними Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Закінчується період звільнення з першого числа місяця, наступного за місяцем, у якому за даними того самого Реєстру об'єкт був капітально відремонтований, реконструйований або реставрований та визнаний придатним для проживання чи використання за цільовим призначенням. Отже, для оподаткування важливими є дві юридично значущі події: фіксація пошкодження та фіксація відновлення об'єкта.

Наприклад, якщо комерційна будівля була пошкоджена 18 березня, а інформацію про це належним чином зафіксовано в Реєстрі у березні, за відповідних умов податок не повинен нараховуватися з 1 березня. Після відновлення об'єкта оподаткування поновлюється з місяця, наступного за місяцем, у якому нерухомість визнана придатною для використання.

Реєстр має принципове значення

Одна з найважливіших практичних особливостей цього механізму полягає в тому, що податковий статус нерухомості прив'язаний не тільки до її фактичного фізичного стану. Будинок, квартира, склад, офіс або виробниче приміщення можуть об'єктивно бути пошкоджені внаслідок ракетного удару чи обстрілу. Власник може мати фотографії руйнувань, акти, висновки спеціалістів та інші докази. Однак для застосування спеціальних правил оподаткування принципове значення мають відомості Державного реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Порядок подання інформаційного повідомлення про таке майно визначений постановою Кабінету Міністрів України №380 від 26 березня 2022 року. Він охоплює нерухомість фізичних та юридичних осіб, пошкоджену або знищену внаслідок російської агресії починаючи з 19 лютого 2014 року. Таким чином, власнику недостатньо виходити з очевидного факту, що нерухомістю неможливо користуватися. Необхідно перевірити, чи відображено пошкодження належним чином у державних інформаційних системах. Це особливо важливо тоді, коли податковий орган продовжує нараховувати зобов'язання за об'єкт, який фактично не експлуатується.

Пошкоджене та знищене майно — не одне й те саме

Законодавство розмежовує пошкоджені та знищені об'єкти.

• Пошкодженою вважається нерухомість, яку можна відновити шляхом ремонту, реконструкції чи реставрації і відновлення якої є економічно доцільним.
• Знищений об'єкт — це принципово інша ситуація: нерухомість втратила можливість використовуватися за своїм призначенням, а її відновлення шляхом ремонту чи реконструкції є неможливим або економічно недоцільним.

Для практичного застосування податкової пільги значення має і ступінь пошкодження. ДПС звертає увагу на поділ об'єктів за категоріями. До першої належать об'єкти з відносно незначними пошкодженнями, які можуть бути відновлені поточним ремонтом. Друга категорія охоплює нерухомість, що потребує капітального ремонту або реконструкції. Третя — об'єкти, непридатні для використання та такі, що потребують демонтажу. Саме щодо об'єктів, стан яких відповідає другій або третій категорії, за наявності необхідних відомостей у Реєстрі виникають підстави для застосування передбаченого законом режиму ненарахування податку. Для об'єктів другої категорії також має значення припинення їх експлуатації на період проведення капітального ремонту, реконструкції чи реставрації.

Що змінюється, якщо будівля пошкоджена незначно

Інший механізм застосовується, коли нерухомість постраждала від бойових дій, але залишилася придатною для проживання або використання за цільовим призначенням і потребує лише поточного ремонту. У такому випадку загального автоматичного звільнення від податку немає. Проте сільські, селищні та міські ради, а також відповідні військові або військово-цивільні адміністрації отримали право встановлювати для таких об'єктів нижчі ставки податку або повністю звільняти їх власників від його сплати.

Тому для двох схожих за характером пошкодження об'єктів податкові наслідки теоретично можуть відрізнятися залежно від того, на території якої громади вони розташовані та яке рішення прийняв відповідний орган. Власнику нерухомості з незначними пошкодженнями доцільно перевірити рішення місцевої ради або військової адміністрації, а не виходити з припущення, що факт пошкодження автоматично скасовує податкові зобов'язання. Крім того, власники мають право звертатися до відповідних органів щодо встановлення пільгової ставки для пошкодженого об'єкта.

Після ремонту податок повертається

Звільнення пошкодженої нерухомості від оподаткування не є безстроковим. Його логіка пов'язана з фактичною неможливістю повноцінно використовувати об'єкт через наслідки бойових дій. Після того як нерухомість капітально відремонтована, реконструйована чи реставрована та знову визнана придатною для проживання або використання за призначенням, податковий обов'язок поновлюється. Нарахування починається з місяця, наступного за місяцем, у якому відповідна інформація про відновлення об'єкта відображена в Реєстрі. Ця обставина важлива і для власника, і для податкового органу: один і той самий Реєстр фактично фіксує як початок періоду, протягом якого податок не сплачується, так і момент його завершення.

Що робити, якщо податок продовжують нараховувати

На практиці не можна виключати ситуацію, коли нерухомість фактично пошкоджена, відповідні відомості внесені до Реєстру, але власник продовжує отримувати податкові нарахування. У такому випадку передусім необхідно перевірити, які саме відомості містяться в Реєстрі, дату фіксації пошкодження та статус об'єкта. Для фізичної особи важливо також перевірити отримане податкове повідомлення-рішення та період, за який визначене зобов'язання. Для юридичної особи питання може виникнути під час самостійного визначення та коригування податкових зобов'язань.

Якщо дані державних реєстрів підтверджують право на ненарахування податку, але контролюючий орган визначив зобов'язання всупереч цим відомостям, таке нарахування може бути предметом адміністративного або судового оскарження. Водночас у подібних спорах важливо розрізняти фактичний стан нерухомості та юридичну фіксацію цього стану. Фотографії зруйнованої будівлі підтверджують сам факт пошкодження, однак податкове законодавство прямо прив'язує застосування спеціального режиму до відомостей відповідного Реєстру.

Власнику варто перевірити не тільки фізичний стан об'єкта

Для власників нерухомості, яка постраждала внаслідок війни, питання оподаткування фактично складається з кількох послідовних етапів. Потрібно встановити характер пошкодження, перевірити його належну фіксацію, з'ясувати статус нерухомості в Реєстрі та співвіднести ці відомості з податковими нарахуваннями. Якщо об'єкт має лише незначні пошкодження, додатково необхідно перевірити рішення місцевої влади щодо ставок та пільг.

Особливої уваги потребує комерційна нерухомість юридичних і фізичних осіб — склади, виробничі приміщення, офіси, магазини та інші об'єкти, які після обстрілів можуть тривалий час не використовуватися, але формально залишатися зареєстрованими за власником.

Податкове законодавство дозволяє врахувати наслідки війни та не покладати на власника обов'язок сплачувати податок за нерухомість, яка потребує серйозного відновлення. Проте практична реалізація цього механізму значною мірою залежить від правильного документального оформлення пошкодження. Тому після пошкодження нерухомості важливо не обмежуватися фіксацією наслідків для страхування, компенсації або майбутнього відшкодування збитків. Необхідно також перевірити, чи створюють оформлені документи та відомості державних реєстрів належні підстави для застосування передбачених законом податкових наслідків.