Поврежденная войной недвижимость: когда собственник может не платить налог

Полномасштабная война оставила тысячи собственников жилой и коммерческой недвижимости в ситуации, когда объект формально продолжает находиться в собственности, но фактически не может использоваться из-за повреждения или разрушения. По общему правилу владение недвижимостью влечет за собой налоговые обязательства, однако для имущества, пострадавшего в результате боевых действий, законодательством предусмотрен специальный режим.

Собственники поврежденных жилых и нежилых объектов при определенных условиях могут не платить налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Однако сам факт ракетного удара, обстрела или иного повреждения здания еще не означает автоматического прекращения начисления налога. Ключевое юридическое значение имеет надлежащая фиксация состояния недвижимости и внесение соответствующих сведений в Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного вследствие боевых действий, террористических актов и диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины.

Когда налог за поврежденную недвижимость не начисляется

Налоговое законодательство различает ситуации в зависимости от характера и масштаба повреждения объекта.

Если жилая или нежилая недвижимость пострадала настолько, что требует капитального ремонта, реконструкции или реставрации, налог на недвижимое имущество за нее не начисляется и не уплачивается в течение определенного законом периода. Для объектов, поврежденных начиная с 1 января 2023 года, этот период начинается с первого числа месяца, в котором факт повреждения был зафиксирован по данным Реестра поврежденного и уничтоженного имущества.

Заканчивается период освобождения с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором, согласно данным того же Реестра, объект был капитально отремонтирован, реконструирован или реставрирован и признан пригодным для проживания либо использования по целевому назначению. Таким образом, для целей налогообложения важны два юридически значимых события: фиксация повреждения и фиксация восстановления объекта.

Например, если коммерческое здание было повреждено 18 марта, а информация об этом надлежащим образом зафиксирована в Реестре в марте, при наличии предусмотренных законом условий налог не должен начисляться с 1 марта. После восстановления объекта налогообложение возобновляется с месяца, следующего за месяцем, в котором недвижимость признана пригодной для использования.

Реестр имеет принципиальное значение

Одна из наиболее важных практических особенностей этого механизма заключается в том, что налоговый статус недвижимости связан не только с ее фактическим физическим состоянием. Дом, квартира, склад, офис или производственное помещение могут объективно быть повреждены в результате ракетного удара или обстрела. Собственник может располагать фотографиями разрушений, актами, заключениями специалистов и другими доказательствами. Однако для применения специальных правил налогообложения принципиальное значение имеют сведения Государственного реестра поврежденного и уничтоженного имущества.

Порядок подачи информационного сообщения о таком имуществе определен постановлением Кабинета Министров Украины №380 от 26 марта 2022 года. Он распространяется на недвижимость физических и юридических лиц, поврежденную или уничтоженную вследствие российской агрессии начиная с 19 февраля 2014 года. Таким образом, собственнику недостаточно исходить из очевидного факта, что недвижимостью невозможно пользоваться. Необходимо проверить, отражено ли повреждение надлежащим образом в государственных информационных системах. Это особенно важно в случаях, когда налоговый орган продолжает начислять обязательства за объект, который фактически не эксплуатируется.

Поврежденное и уничтоженное имущество — не одно и то же

Законодательство разграничивает поврежденные и уничтоженные объекты.

1. Поврежденной считается недвижимость, которую можно восстановить путем ремонта, реконструкции или реставрации и восстановление которой является экономически целесообразным.
2. Уничтоженный объект — принципиально иная ситуация: недвижимость утратила возможность использоваться по назначению, а ее восстановление путем ремонта или реконструкции невозможно либо экономически нецелесообразно.

Для практического применения налоговой льготы имеет значение и степень повреждения.

ГНС обращает внимание на разделение объектов по категориям. К первой относятся объекты с относительно незначительными повреждениями, которые могут быть восстановлены путем текущего ремонта. Вторая категория охватывает недвижимость, требующую капитального ремонта или реконструкции. Третья — объекты, непригодные для использования и подлежащие демонтажу. Именно в отношении объектов, состояние которых соответствует второй или третьей категории, при наличии необходимых сведений в Реестре возникают основания для применения предусмотренного законом режима неначисления налога.

Что меняется, если здание повреждено незначительно

Другой механизм применяется, когда недвижимость пострадала от боевых действий, но осталась пригодной для проживания или использования по целевому назначению и требует только текущего ремонта. В таком случае общего автоматического освобождения от налога нет. Однако сельские, поселковые и городские советы, а также соответствующие военные или военно-гражданские администрации получили право устанавливать для таких объектов более низкие ставки налога либо полностью освобождать их собственников от его уплаты. Поэтому для двух схожих по характеру повреждения объектов налоговые последствия теоретически могут различаться в зависимости от того, на территории какой громады они расположены и какое решение принял соответствующий орган.

Собственнику недвижимости с незначительными повреждениями целесообразно проверить решения местного совета или военной администрации, а не исходить из предположения, что факт повреждения автоматически отменяет налоговые обязательства. Кроме того, собственники имеют право обращаться в соответствующие органы по вопросу установления льготной ставки для поврежденного объекта.

После ремонта налог возвращается

Освобождение поврежденной недвижимости от налогообложения не является бессрочным. Его логика связана с фактической невозможностью полноценно использовать объект вследствие боевых действий. После того как недвижимость капитально отремонтирована, реконструирована или реставрирована и вновь признана пригодной для проживания либо использования по назначению, налоговая обязанность возобновляется.

Начисление начинается с месяца, следующего за месяцем, в котором соответствующая информация о восстановлении объекта отражена в Реестре. Это обстоятельство важно как для собственника, так и для налогового органа: один и тот же Реестр фактически фиксирует как начало периода, в течение которого налог не уплачивается, так и момент его окончания.

Что делать, если налог продолжают начислять

На практике нельзя исключать ситуацию, когда недвижимость фактически повреждена, соответствующие сведения внесены в Реестр, однако собственник продолжает получать налоговые начисления. В таком случае прежде всего необходимо проверить, какие именно сведения содержатся в Реестре, дату фиксации повреждения и статус объекта. Физлицу важно также проверить полученное налоговое уведомление-решение и период, за который определено обязательство. Для юрлица вопрос может возникнуть при самостоятельном определении и корректировке налоговых обязательств. Если данные госреестров подтверждают право на неначисление налога, однако контролирующий орган определил обязательство вопреки этим сведениям, такое начисление может стать предметом административного или судебного обжалования.

При этом в подобных спорах важно разграничивать фактическое состояние недвижимости и юридическую фиксацию этого состояния. Фотографии разрушенного здания подтверждают сам факт повреждения, однако налоговое законодательство напрямую связывает применение специального режима со сведениями соответствующего Реестра.

Собственнику стоит проверить не только физическое состояние объекта

Для собственников недвижимости, пострадавшей вследствие войны, вопрос налогообложения фактически состоит из нескольких последовательных этапов. Необходимо установить характер повреждения, проверить его надлежащую фиксацию, выяснить статус недвижимости в Реестре и сопоставить эти сведения с налоговыми начислениями. Если объект имеет только незначительные повреждения, дополнительно необходимо проверить решения местных органов власти относительно ставок и льгот.

Особого внимания требует коммерческая недвижимость юридических и физических лиц — склады, производственные помещения, офисы, магазины и другие объекты, которые после обстрелов могут длительное время не использоваться, но формально оставаться зарегистрированными за собственником.

Налоговое законодательство позволяет учитывать последствия войны и не возлагать на собственника обязанность уплачивать налог за недвижимость, требующую серьезного восстановления. Однако практическая реализация этого механизма в значительной степени зависит от правильного документального оформления повреждения. Поэтому после повреждения недвижимости важно не ограничиваться фиксацией последствий для страхования, компенсации или будущего возмещения убытков.