Об’єкт незавершеного будівництва: від «сірої зони» до чіткого правового статусу

Ринок нерухомості в Україні традиційно належить до найбільш чутливих до кризових явищ секторів економіки. Воєнні дії, економічна нестабільність, проблеми з фінансуванням і правова невизначеність особливо гостро проявляються саме на первинному ринку. Найуразливішою його ланкою протягом багатьох років залишалися об’єкти незавершеного будівництва — сфера, де інтереси інвесторів, забудовників, кредиторів і держави перетиналися без чітких правил гри.

Ситуація принципово змінилася після ухвалення Закону України № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей акт не просто уточнив окремі норми, а фактично вибудував нову модель правового регулювання первинного ринку нерухомості.

Об’єкт незавершеного будівництва: від «сірої зони» до чіткого правового статусу

Тривалий час об’єкт незавершеного будівництва перебував у проміжному правовому стані. З одного боку — вже існувала матеріальна річ: фундамент, конструкції, комунікації. З іншого — відсутнє право власності в класичному розумінні, адже будівництво не завершене і об’єкт не введений в експлуатацію.

Закон № 2518 уперше на рівні спеціального нормативного акта чітко визначив, що об’єкт незавершеного будівництва — це нерухомість, щодо якої є право на виконання будівельних робіт, але яка ще не прийнята в експлуатацію. Важливим є й інший підхід: правовий режим об’єкта визначається не лише фізичним станом будівлі, а й наявністю дозвільної документації, проєкту та державної реєстрації спеціального майнового права.

Принципово новою стала диференціація між подільними та неподільними об’єктами. Для багатоквартирних будинків або торговельних комплексів це означає можливість індивідуалізації прав на майбутні квартири чи приміщення ще на стадії будівництва. Для неподільних об’єктів — чітке розуміння, що майнове право стосується об’єкта в цілому.

Спеціальне майнове право: «юридичний міст» до права власності

Ключовою інновацією Закону № 2518 стало запровадження спеціального майнового права. Саме воно розв’язало проблему, яка десятиліттями залишалася системною: відсутність у інвестора реального юридичного титулу до моменту введення будівлі в експлуатацію.

За своєю природою спеціальне майнове право є речовим, оскільки підлягає державній реєстрації і має абсолютний характер захисту; тимчасовим — адже існує лише до моменту реєстрації права власності; і водночас захисним, бо блокує можливість подвійного продажу та інших зловживань.

Договір купівлі-продажу майнових прав як новий стандарт первинного ринку

Після ухвалення Закону № 2518 докорінно змінилася і договірна модель первинного ринку. Розрізнені інвестиційні договори та складні фінансові конструкції поступилися місцем єдиному базовому інструменту — договору купівлі-продажу майнових прав.

За своєю правовою природою це змішаний договір, у якому поєднуються елементи купівлі-продажу, інвестування та участі в будівництві. Його предметом є не «квартира», якої ще не існує, а комплекс майнових прав вимагати створення і передачі об’єкта після завершення будівництва.

Законодавець суттєво розширив перелік істотних умов такого договору. Вперше на обов’язковому рівні закріплено вимогу чіткої ідентифікації майбутнього об’єкта: адреса, проєктні характеристики, площа, функціональне призначення, строки завершення будівництва. Додатково забудовник зобов’язаний розкривати інформацію про земельну ділянку, дозвільну документацію та фінансову звітність за попередні роки. Це змінює саму філософію первинного ринку — від закритості до максимальної прозорості.

Гарантії інвестора: від декларацій до реальних механізмів

Однією з ключових цілей Закону № 2518 стало створення багаторівневої системи захисту покупця. Вона працює через поєднання реєстраційних, фінансових і судових механізмів.

1. По-перше, реєстрація спеціального майнового права технічно унеможливлює подвійний продаж. Система просто не дозволяє повторну реєстрацію прав на той самий об’єкт.
2. По-друге, закон уперше встановив чіткий строк повернення коштів — не більше 60 календарних днів у разі розірвання договору. Це принциповий злам попередньої практики, коли інвестор роками чекав на повернення грошей або взагалі втрачав таку можливість.
3. По-третє, власник спеціального майнового права отримав право судового захисту не лише у вигляді компенсації, а й у формі вимоги завершення будівництва. Це особливо важливо в умовах, коли затримки часто пов’язані не з форс-мажором, а з неналежною організацією проєкту.

Перехід до права власності та «динамічний» статус об’єкта

Після завершення будівництва спеціальне майнове право трансформується у право власності через стандартну реєстраційну процедуру: акт приймання-передачі, технічний паспорт, внесення запису до реєстру. З цього моменту інвестор отримує повноцінне речове право, а спеціальне майнове право припиняється.

Окремої уваги заслуговує механізм зміни статусу об’єкта незавершеного будівництва — з неподільного на подільний і навпаки. Закон № 2518 передбачив чіткі умови такої трансформації, що дозволяє легально адаптувати проєкт до змін у проєктній документації без руйнування прав інвесторів.

Висновки

Прийняття Закону України № 2518 стало фундаментальним зрушенням у правовому регулюванні первинного ринку нерухомості. Інститут спеціального майнового права, нова договірна модель і система гарантій фактично перевели інвестування у будівництво з «зони підвищеного ризику» у площину прогнозованого цивільного обороту.

Для юристів, девелоперів і покупців це означає одне: правила гри стали складнішими, але водночас значно чеснішими та безпечнішими. У контексті воєнного часу та майбутнього відновлення країни саме така правова визначеність є необхідною умовою для відродження довіри до ринку нерухомості.