Объект незавершённого строительства: от «серой зоны» к чёткому правовому статусу

Рынок недвижимости в Украине традиционно относится к числу наиболее чувствительных к кризисным явлениям секторов экономики. Военные действия, экономическая нестабильность, проблемы с финансированием и правовая неопределённость особенно остро проявляются именно на первичном рынке. Наиболее уязвимым его звеном на протяжении многих лет оставались объекты незавершённого строительства — сфера, где интересы инвесторов, застройщиков, кредиторов и государства пересекались без чётких правил игры.

Ситуация принципиально изменилась после принятия Закона Украины № 2518-ІХ «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем». Этот акт не просто уточнил отдельные нормы, а фактически выстроил новую модель правового регулирования первичного рынка недвижимости. Ниже — системный взгляд на эти изменения, важный как для практикующих юристов, так и для инвесторов.

Долгое время объект незавершённого строительства находился в промежуточном правовом состоянии. С одной стороны — уже существовала материальная вещь: фундамент, конструкции, коммуникации. С другой — отсутствовало право собственности в классическом понимании, поскольку строительство не завершено и объект не введён в эксплуатацию. Именно эта «двойственность» порождала многочисленные конфликты.

Закон № 2518 впервые на уровне специального нормативного акта чётко определил, что объект незавершённого строительства — это недвижимость, в отношении которой получено право на выполнение строительных работ, но которая ещё не принята в эксплуатацию. Важен и другой подход: правовой режим объекта определяется не только физическим состоянием здания, но и наличием разрешительной документации, проекта и государственной регистрации специального имущественного права.

Принципиально новой стала дифференциация между делимыми и неделимыми объектами. Для многоквартирных домов или торговых комплексов это означает возможность индивидуализации прав на будущие квартиры или помещения ещё на стадии строительства. Для неделимых объектов — чёткое понимание того, что имущественное право относится к объекту в целом.

Специальное имущественное право: «юридический мост» к праву собственности

Ключевой инновацией Закона № 2518 стало введение специального имущественного права. Именно оно решило проблему, которая десятилетиями оставалась системной: отсутствие у инвестора реального юридического титула до момента ввода здания в эксплуатацию.

По своей природе специальное имущественное право является вещным, поскольку подлежит государственной регистрации и имеет абсолютный характер защиты; временным — так как существует только до момента регистрации права собственности; и одновременно защитным, потому что блокирует возможность двойных продаж и иных злоупотреблений. Фактически это правовая оболочка будущего права собственности, позволяющая инвестору быть не просто стороной договора, а носителем зарегистрированного вещного права.

Именно регистрация специального имущественного права в Государственном реестре вещных прав превращает ожидание инвестора в публично признанное право, которое учитывается судами, кредиторами и органами власти.

Договор купли-продажи имущественных прав как новый стандарт первичного рынка

После принятия Закона № 2518 коренным образом изменилась и договорная модель первичного рынка. Разрозненные инвестиционные договоры и сложные финансовые конструкции уступили место единому базовому инструменту — договору купли-продажи имущественных прав.

По своей правовой природе это смешанный договор, в котором сочетаются элементы купли-продажи, инвестирования и участия в строительстве. Его предметом является не «квартира», которой ещё не существует, а комплекс имущественных прав требовать создания и передачи объекта после завершения строительства.

Законодатель существенно расширил перечень существенных условий такого договора. Впервые на обязательном уровне закреплено требование чёткой идентификации будущего объекта: адрес, проектные характеристики, площадь, функциональное назначение, сроки завершения строительства. Дополнительно застройщик обязан раскрывать информацию о земельном участке, разрешительной документации и финансовой отчётности за предыдущие годы. Это меняет саму философию первичного рынка — от закрытости к максимальной прозрачности.

Гарантии инвестора: от деклараций к реальным механизмам

Одной из ключевых целей Закона № 2518 стало создание многоуровневой системы защиты покупателя. Она работает через сочетание регистрационных, финансовых и судебных механизмов.

1. Во-первых, регистрация специального имущественного права технически делает невозможной двойную продажу. Система просто не позволяет повторную регистрацию прав на один и тот же объект.
2. Во-вторых, закон впервые установил чёткий срок возврата средств — не более 60 календарных дней в случае расторжения договора. Это принципиальный слом прежней практики, когда инвестор годами ждал возврата денег или вообще терял такую возможность.
3. В-третьих, владелец специального имущественного права получил право судебной защиты не только в виде компенсации, но и в форме требования завершения строительства. Это особенно важно в условиях, когда задержки часто связаны не с форс-мажором, а с ненадлежащей организацией проекта.

Переход к праву собственности и «динамический» статус объекта

После завершения строительства специальное имущественное право трансформируется в право собственности через стандартную регистрационную процедуру: акт приёма-передачи, технический паспорт, внесение записи в реестр. С этого момента инвестор получает полноценное вещное право, а специальное имущественное право прекращается.

Отдельного внимания заслуживает механизм изменения статуса объекта незавершённого строительства — с неделимого на делимый и наоборот. Закон № 2518 предусмотрел чёткие условия такой трансформации, что позволяет легально адаптировать проект к изменениям в проектной документации без разрушения прав инвесторов.

Выводы

Принятие Закона Украины № 2518 стало фундаментальным сдвигом в правовом регулировании первичного рынка недвижимости. Институт специального имущественного права, новая договорная модель и система гарантий фактически перевели инвестирование в строительство из «зоны повышенного риска» в плоскость прогнозируемого гражданского оборота.

Для юристов, девелоперов и покупателей это означает одно: правила игры стали сложнее, но одновременно существенно честнее и безопаснее. В контексте военного времени и будущего восстановления страны именно такая правовая определённость является необходимым условием для возрождения доверия к рынку недвижимости.